三、物业纠纷的法律分析

　　综观物业纠纷类型和法律特征，不难发现物业纠纷原因无外乎以下几中原因：

　　第一、法制不健全是导致物业纠纷的主要原因，如前所述，物业管理作为一个新兴的行业，也是近几年的事。1995年颁布实施的《城市房地管理法》仅仅是规范城市房地管建设，几乎不涉及物业管理。18国家还没有相应的条例和法律法规。19 仅在部分有地区立法。20在实践中双方签定的合同有时又不规范，权责利不清。出现问题很难处理。调解不成必须诉讼，法律适用又较困难。21第二、物业管理体制和社会行政体制不顺，也是导致纠纷的重要原因，设施不全和不按期完成，导致的合同违约纠纷，在现实中占有相当比重。签订合同之前，开发商往往承诺过多，有些已经超越了开发商的能力范围，如三通的问题，有些是政府垄断行业的行为和体制行为，开发商难以作为，审批程序复杂，难免及时。可是作为合同所确立的双方法律关系的主体的业主，依据消法的有关规定，就可以依据合同所确立的双方法律关系， 寻求法律救济。22因此，由于社会行政体制不顺导致的社会行政责任就通过合同的形式转嫁到开发商和物业公司。显然对开发商和物业公司不公平。违反民法的基本价值观念。23 难怪开发商和物业公司为跑手续付出沉重代价。



　　近年来，我国房地产发展迅速，还存在一定程度上的不规范。首先，审批缺位，不该上的项目上了：其次是监管缺位，第三是验收缺位，导致出现质量问题。

　　还有开发商和物业公司之间的“父与子”的关系，决定了开发商和物业公司利益趋向的一致性，对开发商所遗留的问题，物业公司也不便于处理或者有意不作为。

　　笔者认为：当我们从历史的角度，深入分析研究管子相齐持政后法律思想，24对今天全球自由贸易环境下政府行政职能的转化仍然有强列的现实意义和指导意义。

　　管子“以法理政”的法律思想强调以法理政，依法统军，依法治民三者的结合，管子相齐持政后，采取一系列革新措施，推行他的法律思想使齐强大，成为春秋第一霸主。当今复杂动荡的国际环境和乱世称雄的春秋时期十分相似，复杂动荡和乱世称雄。如不研究全球自由贸易环境下政府行政职能的转化和执政，在历史潮流面前，中华民族难以中国加入GATT/WTO的最后胜利为机遇，实现中华民族的伟大复兴。自由贸易环境下，市场资源的配置不仅要按照行政意志和管制模式行进运作，而且政府要依法行政，切实保护公民的合法权益。

　　第三、法律意识的淡化也是物业纠纷的主要原因之一，一方面，开发商和物业公司的行为不规范，公司只收费不服务或者多收费少服务，侵害了业主的合法权益；另一方面，业主的法律意识和消费意识还没有完全树立起来。业主的意识正好和公司只收费不服务或者多收费少服务相反，这一矛盾关系反映到物业纠纷就是法律意识的淡化。有时维权意识差和法律意识的淡化导致用违法的方法，如不缴费和不服从管理等最原始的手段，进行维权，进一步导致矛盾激化，如保安打业主，业主集体上访等一系列的极端事件的发生。

　　四、物业纠纷的解决办法及外国经验

　　针对物业纠纷的法律特点和原因，为规范物业管理和减少纠纷应做好以下几方面的工作：

　　第一、 尽快建立和完善物业管理的法律体制，使物业管理有法可依。在起草相关条例时应明确物业管理当事人之间的关系及相应的权利义务。同时应完善部门规章，建立生态化的法律体系。如公有部位的维修管理和业主委员会的相关准则，有关行政部门有尽快起草规范的标准合同文本，使物业管理纳入法制化管理和运行的轨道。

　　第二、按照市场规则配置资源，割裂开发商和物业公司之间的“父与子”的关系，建立新型的物业管理体制。通过建立新的物业委员会作为群众自治组织，按照市场规则优化配置资源，真正建立一种市场机制，确保各方利益。具体说就是建立一种相互信任和互惠的关系，防止纠纷发生。积极创造条件，推进房地产改革，分业经营和分类管理。从体制上解决建管不分的弊端。

　　第三、强化法律意识和提高业主的支付能力，有关部门应当研究物业管理新体制和改变服务方式，实行货币化支付和储蓄式服务，25提高业主的支付能力。同时，大力宣传教育，扩大影响，让业主强化法律意识：接受服务也是消费，转变政府包干后勤的意识。

　　2001年11月15日，中国政府成功地加入世界贸易组织（WTO），对于中国积极参与经济全球化，加快改革开放，实现中国经济迅速发展和增长，26具有重要意义。带来机遇的同时，也将迎来挑战。房地产业是一个特殊行业，它不仅涉及国家的土地资源和国家主权，而且与国民经济诸多行业有着密切的关系。由于土地资源的特殊性，依据我国现行法律和对WTO的有关承诺27，外商进入我国房地产市场后，目前仅仅允许从事的经营活动有二：成片开发土地，然后转让或租赁，提高土地资源的整体利用率；再是就是一般的房地产经营开发活动。因此，应从战略高度重视物业管理问题。

上一页  [1] [2]