2004年房地产市场最显著的特征就是受土地与信贷等宏观调控影响出现了宏观经济运行比较一致的走向趋势。2005年中央将继续加大宏观调控力度，特别是对土地宏观调控的力度加大，同时，世界宏观经济将进入短周期低速增长阶段，这必然使得2005年的房地产市场也还面临着许多变数。 一、2004年房地产市场运行情况分析 1、2004年房地产经济形势 伴随着国家对宏观经济调控的节奏，我国2004年年房地产业也出现了与宏观经济景气基本一致的走势。从国房景气指数图可以看出，2004年1月份和2月份景气最高，随后伴随着国家对固定资产投资调控处于下降，“三个暂停”进一步使房地产开发景气指数9月份跌至低点，而后又开始小幅回升。如下图3所示。（图1） 其中2004年本年购置土地面积，39984.66万m2，比2003年增长5.9%；2004年完成开发土地面积19740.17万m2，比2003年下降11.4%；2004年共销售建筑面积，38231.64万m2，同比增长13.7%；2004年商品房竣工价值5952.48亿元，同比增长12.3%；商品房销售额10375.71亿元，同比增长30.0%。 2、2004年房地产土地供给 根据有关资料，2004年房地产开发用地供应69024公顷，比2003年下降41.2% ,占土地供应总量的31.4%。其中普通住宅用地供应37067公顷，商服用地供应1974公顷，其他住宅用地供应12483公顷。其中普通住宅用地供应1季度供应7758公顷，2季度土地供应8517公顷，3季度供应9701公顷，4季度供应11091公顷，涨幅最大，其他住宅用地也在第四季度大幅上升。但商服用地在第四季度出现的情况却是2季度最高，4季度最低。 3、2004年房地产及土地交易价格 从上图2可以看出，我国整个房地产价格在2004年呈现出整体持续上涨的趋势，其中以普通住宅为主住宅是支撑房地产市场持续走强的主要动力。经济适用房自3月份以来一直处于回落状态，显示了政府采取宏观调控手段稳定房地产市场的成效。商业地产价格波动较大，年底基本平稳。 从土地交易价格指数增长图3来看，今年土地价格波动相对较大，特别是“三个暂停”期间住宅用地和商业、旅游、娱乐等用地都处于最高位，“解冻”之后，土地交易价格有所回落，但都明显高于去年同期水平。另外，我们还对房地产价格与地产价格进行了对比（见图4），发现土地交易价格随着土地供应量增加，明显对土地价格上涨具有抑制作用，但在控制住宅价格却不明显，估计存在半年左右的滞后效应。相反，住宅价格对于土地交易价格引致作用非常明显，1个季度左右就可以显现。 总体上2004年房地产运行主要受金融政策和土地政策宏观调控政策两大因素影响。从景气分析来看，国家采取宏观调控的效果是非常明显的，而且通过调整供地结构，加大对经济适用房和普通住宅用地供应，在一定程度上遏止了房价的快速上涨，也提高了房地产市场质量。 二、2005年房地产市场形势判断 1、房地产需求依然旺盛 2005年国民经济保持稳健的运行，房地产需求总量不仅不会下降，而且仍呈现旺盛的需求局面：第一,城乡居民收入持续快速增长,购房能力进一步上升，住房基本需求和改善型住房需求会上升，成为房地产需求主流。根据国家信息中心预测,2005年我国城镇居民人均可支配收入将达到10460元,比2004年增长7.5%。第二,在中央各项惠农政策支持下，城镇化建设步伐的加快,城市新增人口的住房需求将为房地产市场带来了一定的积极发展空间。第三,投资投机性需求仍很旺盛。由于目前我国资本市场仍很疲软，投资风险很大，居民储蓄存款实际利率偏低，因此人们选择投资回报较高的地产来增加资产财富动力仍很大。 2、房地产供给存在着不稳定因素 解读中央有关政策文件，可以看出2005年房地产投资供给仍将继续受到土地与银根紧缩的限制，因此追求高端产品的房地产开发商投资需求将受到一定程度的约束。但中低端产品在政府宏观调控和科学发展观指导下，肯定会增加土地投放量，普通住房和经济适用房将有所增加。另外，国务院28号文件也将对房地产市场产生重要影响，目前存量土地普查和和对闲置土地处理力度加大，肯定会对房地产开发商囤积的土地产生影响，存在着较大释放的可能，这将对商品住宅市场产生较大影响。 3、房地产市场将进一步规范、理性、多样，房价增长趋于稳定 在国家对土地和信贷实行严控政策下，房地产也将迎来规范调整年。土地供应公示政策进一步强化，拿地难度进一步加大，同时信贷门槛进一步提高，房地产行业格局面临重新洗牌，小型、信誉低的房地产企业将被淘汰。房地产开发企业将开始转变以往重视开发规模，产品向着精细化、个性化方向发展。房地产市场融资形式多样化，房地产信托将和信贷资产证券化将成为亮点，国外资金注入和基金投入受到关注。房地产价格在国家宏观调控政策干预下，房价将趋于稳定增长。 三、2005年地产股走势判断 自从2004年1月份地产股强势盘升，而后4月份出现下挫以来，地产股市一直处于低迷状态，并于2005年1月份运行到历史以来的最低点，但在2月份之后地产股开始微弱上升，见图5。2004年地产股运行波折很大的原因，一方面与整个股市低迷相关，另一方面则受宏观调控的影响。地产股2005年出现第一季度微弱上升趋势，固然有前期盘位过低造成触低反弹的原因，但更多是由于基本层面的原因：首先加息不仅没有使房地产价格下降，反而在许多大城市房地产价格出现更大幅度的提高；其次，在土地供应紧缩和银根紧缩的情况下，对未来房价增长预期信心很高；第三，许多上市公司在2004年开始上市，从项目周期来看多数进入赢利阶段；第四，去年许多投资基金多以房地产股为投资对象，这在一定程度又为房地产提供了金融支撑。但对于2005年整个地产股市情况预计，我们认为还存在着许多变数，总体上有以下几点判断： 首先整体股市未来走势尚不明朗，调整的范围估计不大，因此地产股的盘位调整也只能在小范围波动；其次，去年房地产股大上涨与下跌与固定资产投资相关度很大，今年固定资产投资增长趋势将决定地产股市的波动激烈程度；三是价格预期继续看涨的情况下，房地产公司土地储备的多少将直接决定个股走向，在国家严控信贷与土地的政策下，可能出现房地产股市内部分化现象，一线股持续走强，二线股可能出现大的波折。 四、对房地产市场调控的建议 2005年中央政府应继续加大对房地产市场的调控力度，具体措施：一是继续优化土地供应结构，加大普通住房、经济适用房和廉租房用地供给；二是采取严厉措施打击开发商囤积土地，严格按照《闲置土地处置办法》查办开发商手中的闲置土地；三是完善政府土地储备机制，加大政府土地储备力度，建立以土地供应为传导的经济适用房议价机制，增强政府对中低端房地产价格调控权；四是积极采取措施引导公众对房地产价格合理预期，谨防房地产泡沫；五是加强对房地产开发企业资质管理，加大对房地产上市公司监管，进一步加强对房地产企业预售许可审批,以及对房屋中介的管理，阻断开发商与房屋中介在炒卖商品房上的利益勾结；六是进一步拓宽房地产企业的融资渠道，完善房地产信托、基金，促进房贷证券化的发展。 作者简介： 杜新波，男，河北石家庄人，中共党员，助理研究员，土地估价师，现为中国国土资源经济研究院国土资源经济形势分析小组核心成员。主要从事国土资源资产与市场、房地产、耕地保护等研究，现主持和参与项目10项，发表论文20余篇，多次参加国务院、国土资源部组织的调研、检查与对策等研究。联系：dxb24971@sohu.com, 电话01061595934 北京259信箱市场室 101149（完）